Sprache :

suche

menü

nachrichten

1. Der Kaufprozess

Der Kaufprozess Mallorca

Reservierungs-Anzahlung und Vertrag

Der erste Schritt in der Kaufabwicklung in Spanien ist es, Ihre ausgewählte Immobilie zu sichern, indem Sie dem Verkäufer eine festgelegte Summe an Geld, die Reservierungs-Anzahlung, hinterlegen. Dies nimmt die Immobilie vom Markt und sichert den Preis für eine bestimmte Zeit, im allgemeinen für 30 Tage. Es ist wichtig, dass Ihnen Geld für die Reservierungs-Anzahlung bereitsteht, wenn Sie nach Spanien reisen, um sich Immobilien anzuschauen. Dieses Geld kann entweder in bar oder mit einem Scheck übergeben werden. Ein auf eine spanische Bank ausgestellter Scheck genügt normalerweise, jedoch wird ein auf eine nicht-spanische Bank ausgestellter Scheck wegen der Verzögerung bei der Abrechnung und der Ungewissheit über den Wechselkurs nicht empfohlen. Falls Sie die Reservierungs-Anzahlung nicht bezahlen können, ist es höchst unwahrscheinlich, dass Ihnen der Verkäufer die Immobilie reserviert bzw. vom Markt nimmt. Dieser Aufschub kann natürlich bedeuten, dass Sie die Immobilie verlieren. Der Betrag der geforderten Anzahlung beläuft sich in der Regel auf 1.500 - 12.000 € , je nach dem Gesamtpreis der Immobilie. Bei Übergabe der Reservierungs-Anzahlung sollte von Ihnen oder Ihrem Vertreter und dem Verkäufer ein Reservierungsvertrag unterschrieben werden, in dem die wesentlichen Konditionen des Übereinkommens enthalten sind. Zum Beispiel können als Vertragsbedingungen enthalten sein : die genaue Adresse der Immobilie, ob eine Garage oder ein Abstellraum dazugehört, Zahlungsbedingungen, das voraussichtliche Datum der Vertragsübergabe und der - unterzeichnung. Es ist wichtig, sich zu vergegenwärtigen, dass die Reservierungs-Anzahlung normalerweise nicht zurückgezahlt wird. Es sei denn, es wurde ausdrücklich abgesprochen, dass die Anzahlung von gewissen Faktoren abhängt, die auftreten können, wie zum Beispiel die Finanzierung oder sogar das Nichtgefallen der Immobilie, falls sie ungesehen reserviert wurde.

Bei “Properties International” überspringen wir jedoch in den meisten Fällen diesen Schritt und gehen direkt zur Unterzeichnung des Privaten Kaufvertrages über (siehe unten). Dies können wir tun, weil wir zu unseren Besitzern einen sehr guten Kontakt pflegen und sofern sie keinen anderen interessierten Käufer haben, sind sie gern bereit, die Immobilie für uns zu reservieren, während wir alle erforderlichen Schritte der Überprüfung der Immobilie unternehmen. Wir ziehen es immer vor, das Grundbuch, jegliche Papiere, Überprüfungen, eventuelle juristische Übertretungen oder Schulden nachzusehen, bevor unsere Kunden Geld hinterlassen, sei es als Reservierungs-Anzahlung oder für die Unterzeichnung des Privaten Kaufvertrages.

Privater Kaufvertrag (Austausch der Verträge)

Nachdem der Reservierungsvertrag unterzeichnet und die Anzahlung dem Verkäufer übergeben wurde, gibt es einen abgesprochenen Zeitraum, in dem Ihr Immobilien-Agent und / oder Anwalt in Ihrem Sinne alle notwendigen Schritte unternimmt, um sicherzustellen, dass der Verkäufer auch wirklich der rechtmässige Besitzer der Immobilie ist und diese frei von jeglichen Schulden oder Belastungen ist. Wie in Deutschland gibt es auch in Spanien ein Grundbuchamt , welches es Ihrem Immobilien-Agenten oder Anwalt ermöglicht, Überprüfungen des Eigentums vorzunehmen, was Ihnen zusätzliche Sicherheit und den inneren Frieden gibt. Während dieser Zeit werden auch die detaillierten Vertragsbedingungen von unserem Immobilien-Agenten / Anwalt ausgehandelt, um sie in den Privaten Kaufvertrag für den Austausch der Verträge einzubringen. Für den Vertragsaustausch sollten Sie damit rechnen, 10-50 % der Gesamtsumme des Kaufpreises bei „Off-Plan“ und 10 % bei Wiederverkauf einer Immobilie zu übergeben. Ihr Immobilien-Agent und / oder Ihr Anwalt wird bei einem „Off-Plan“-Kauf auch dafür Sorge tragen, dass der Bauträger nach dem Kaufabschluss eine Bankgarantie für alle Zahlungen bietet und ebenso eine Garantie über 10 Jahre für den Bau übernimmt. Die Bankgarantie schützt Ihre Zahlungen und sieht eine Rückzahlung vor für den unwahrscheinlichen Fall, dass der Bauträger die Immobilie nicht fertigstellt, in Konkurs geht oder sogar dann, wenn sich das Bauende hinauszögert und Sie nicht warten wollen. Der Austausch der Verträge hat genau den gleichen Effekt wie in den meisten europäischen Ländern, das heisst, beide, Käufer und Verkäufer, sind an den festgelegten Kauf mit vereinbartem Preis (der Steuerschwankungen unterliegt) gebunden. Keine der beiden Parteien kann sich ohne Vertragsstrafe nach dem Austausch der Verträge von diesem Abkommen lösen. Normalerweise hat der Private Kaufvertrag eine Zeitspanne von 90 Tagen bis zur Vollendung des Kaufes, aber auch das kann verhandelt werden.

Abschluss

Der formelle Abschluss findet statt, wenn die Eigentumsurkunde von beiden Parteien vor einem Staatlichen Notar nach der Übergabe des Restbetrages des Kaufpreises unterschrieben wird. Der Notar ist ein öffentlicher Beamter, dessen Aufgabe es ist, als Zeuge bei der Eigentumsurkunden-Unterzeichnung zu agieren und sicherzustellen, dass alle Parteien ihre wichtigsten juristischen Anforderungen des Kaufabschlusses, wie zum Beispiel die Zahlung der entsprechenden Steuern, erfüllt haben.

Es ist nicht unbedingt notwendig, dass Sie persönlich bei dem Treffen mit dem Notar zugegen sind, denn statt dessen können Sie einer anderen Person , wie zum Beispiel, Ihrem Anwalt, eineVollmacht ausstellen oder einen formlosen mündlichen Auftrag geben, um die Eigentumsurkunde in Ihrem Auftrag zu unterzeichnen.

Falls Sie es vorziehen, jemanden mündlich damit zu beauftragen, müssen Sie so rasch wie möglich in Ihrem Land oder in Spanien einen Notar aufsuchen, um die Urkunden zu bestätigen, denn solange das Eigentum übergeben wird, können die Eigentumsurkunden nicht ohne Bestätigung beim Grundbuchamt eingetragen werden.

Die Ratifizierung ist ein einfacher Prozess, in dem Sie als Eigentümer den Kauf bestätigen und Ihre eigene Unterschrift für die Eintragung ins Grundbuchamt hinterlassen. Falls Sie Ihre Eigentumsurkunde in Spanien ratifizieren wollen, werden Ihr Immobilien-Agent oder Ihr Anwalt alle nötigen Schritte einleiten und Sie zum Notariat begleiten. Die endgültige Registrierung der Eigentumsurkunde findet ungefähr 3 Monate nach Übergabe ALLER Papiere beim Grundbuchamt statt.

Nach dem Abschluss

Ihr Anwalt bzw. Rechnungsprüfer wird Sie bei der Zahlung der anfallenden Steuern unterstützen und absichern, dass die Eigentumsurkunde beim Grundbuchamt eingetragen wird. Sie werden sich auch darum kümmern, dass Sie beim Stadtrat eingetragen und die dort anfallenden Kommunalsteuern wie Grund- und Müllsteuer bezahlt werden. Diese Steuern können direkt per Kontoabbuchung von Ihrer spanischen Bank bezahlt werden. Beim Abschluss eines “Off-Plan”-Kaufes ist es oft der Fall, dass wesentliche Versorgungen wie Strom und Wasser, noch nicht angeschlossen sind. Der Anschluss derselben kann bis zu 4 Wochen dauern. Seien Sie sich also bewusst, dass Sie in diesem Zeitraum die Immobilie noch nicht nutzen können. Falls Sie diese Anschlüsse selbst organisieren wollen, bringen wir Sie gern mit einer Firma in Verbindung, die auf die Bereitstellung dieser Art Dienstleistung spezialisiert ist und deren Kosten sich auf rund 150,-€ + MWST belaufen.

Der deklarierte Preis

Es ist eine allgemeiner Brauch in Spanien (vor allem bei weiterverkauften Immobilien) auf der Eigentumsurkunde einen niedrigeren Preis anzugeben als eigentlich bezahlt wurde. Die Differenz wird für gewöhnlich Einbauten, Zubehör und Möbeln zugeschrieben, auch wenn diese in der Realität nicht diesem Wert entsprechen. Das spanische Finanzamt versuchte diese Art von Brauch zu regulieren, indem es den Wert jeder einzelnen Immobilie (valor fiscal) festlegte. Der „valor fiscal” ist oft bedeutend niedriger als der Preis, der für die Immobilie bezahlt wurde. Sollte der in der Eigentumsurkunde erscheinende Preis deutlich unter dem “valor fiscal” liegen, wird der Verkaufsprozess wahrscheinlich vom Finanzamt untersucht, was hohe Mahngebühren mit sich führen kann. Die Folge einer “Unter-dem-Preis”-Angabe der Immobilie in der Eigentumsurkunde ist zweiseitig. Erstens, die Kapitalgewinnsteuer (ITP), die der Käufer zu zahlen hat, reduziert sich erheblich, wird sie doch auf den in der Eigentumsurkunde festgelegten Preis berechnet. Zweitens, die Kapitalertragssteuer, die der Verkäufer zu zahlen hat, wird ebenfalls reduziert, da der Profit der Differenz der angegebenen Preiswerte entspricht, die in den Eigentumsurkunde angegeben wurde, als der Verkäufer die Immobilie erwarb und dem nun festgelegten Preis. Sie sollten sich auch darüber im Klaren sein, dass bei Kauf einer “Unter-dem-Preis”-Erklärung Ihre Kapitalertragssteuer bei jeglichem Profit höher sein wird, es sei denn, die „Unter-dem-Preis“-Erklärung wird weitergeführt. Properties International empfohlen nicht diese und es wird empfohlen, sich bei der Festlegung des Preises professionellen Rat zu suchen, um jegliche möglichen Probleme in Zukunft zu vermeiden.

BANK –KONTEN

Das erste, was Sie tun sollten, wenn Sie sich dazu entschlossen haben, eine Immobilie in Spanien zu kaufen, ist es, ein Konto auf einer spanischen Bank zu eröffnen. Wenn Sie eine “Off-Plan”-Immobilie kaufen, wird der Bauträger normalerweise etappenweise Zahlungen durch eine spanische Bank verlangen und nach Abschluss werden Versorgungsunternehmen auf Bezahlung ihrer Rechnungen per Abbuchung bestehen. Sie sollten wissen, dass spanische Banken für den Erhalt von Geldern aus dem Ausland Provision verlangen, manchmal bis zu 0,5% der überwiesenen Summe. Ihr Immobilien-Agent, Rechnungsprüfer oder Anwalt werden Ihnen sowohl bei der Eröffnung eines Kontos helfen, als auch konkurrenzfähige Raten mit der hiesigen Bank aushandeln. In einzelnen Fällen gelingt es ihnen, die Provisionsrate völlig auszuschalten. Wir empfehlen Ihnen ebenfalls, jegliche Überweisungen aus dem Ausland per SWIFT oder IBAN vorzunehmen. Bestehen Sie auf die Aushandlung der Tarife mit den Banken beider Seiten, um einen guten Gebührensatz zu erreichen !

HYPOTHEKEN

Wenn Sie für den Kauf Ihrer Immobilie die Finanzierung aufbringen müssen, gibt es mehrere Optionen, entweder in Spanien oder in Ihrem eigenen Land. Der Hauptunterschied zwischen der Kreditbeschaffung in Ihrem eigenen Land und in Spanien besteht darin, dass erstgenannter Etappenzahlungen vornehmen kann, letzterer erst nach Abschluss zugänglich ist.

Wenn Sie beschlossen haben, die Finanzierung in Ihrem eigenen Land aufzubringen, können Sie dies entweder durch Hypothekenumschuldung einer bestehenden Immobilie oder durch die Aufnahme eines privaten Darlehens tun. In beiden Fällen muss das Geld von einem Konto in Ihrem Land auf ein Bankkonto in Spanien überwiesen werden. Andererseits können Sie auch in Betracht ziehen, die Finanzierung des Abschlusses durch eine Hypothek in Spanien aufzubringen.

Dies empfehlen wir, da spanische Banken zur Zeit beiden, das heisst sowohl Residenten als auch Nicht-Residenten, konkurrenzfähige Hypotheken mit geringen Zinssätzen bieten. Typischerweise gewährt die Bank bis zu 70% des Wertes der Immobilie bis zu einem Zeitraum von 20 Jahren. Spanien bietet verschiedene Arten von Hypotheken einschliesslich festen oder veränderlichen Zinssätzen oder sogar mit einer Kombination aus beiden. Kapitalvermögen oder pensionsgeschützte Hypotheken gibt es nicht, obwohl bereits einige “Interest Only”-Hypoteken von einigen Darlehensgebern angeboten werden. Die Bank braucht einige Dokumente von Ihnen, um Ihren Hypothekenantrag in Betracht zu ziehen, wie zum Beispiel eine Bankauskunft, eine Kopie sowohl der Bankauszüge, Ihrer Steuererklärung als auch Ihres Gehaltsstreifens bzw. Ihrer Konten, wenn Sie selbständig sind. Wenn Sie einen „Off-Plan“-Kauf tätigen, hat der Bauträger oft schon eine Hypothek aufgenommen, die Sie bei Abschluss einfach übernehmen können, abhängig von Ihrer finanziellen Lage. Die Gebühren einer Hypothekenaufnahme und deren Absicherung belaufen sich auf rund 3% des Hypothekenvorschusses. Diese Gebühren beinhalten Stempelgebühr, Provision der Bank, juristische, Notariats- und Grundbuchamtkosten. In vielen Fällen sind die Kosten einer Darlehensaufnahme geringer, wenn Sie bei Abschluss die Hypothek des Bauträgers übernehmen. Das gleiche gilt, falls Sie eine private Hypothek eines Privatverkaufes übernehmen.

KOSTEN, GEBÜHREN UND STEUERN

Als allgemeine Regel und um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie ungefähr 10% an Ihren Grundkaufpreis / deklarierten Preis (ausgenommen die Gebühren einer Hypothekseröffnung) anrechnen, um alle anfallenden Gebühren und Steuern bezahlen zu können, die sich wie folgt aufteilen :

MWST (IVA) oder Vermögensübertragungssteuer (ITP)

IVA ist für “Off-Plan”-Käufe gültig, während ITP bei weiterverkauften Immobilien angewendet wird. Beide betragen für gewöhnlich 7%. IVA ist bei jeder Teilzahlung, aber ITP nur bei Abschluss fällig.

Stempelgebühr (AJD)

AJD wird nur bei “Off-Plan”-Käufen bezahlt und beträgt für gewöhnlich 1%, unabhängig vom Wert der Immobilie. Sie wird im Moment des Abschlusses fällig.

Plus Valía

Dies ist eine einmalige, von den örtlichen Behörden erhobene Steuer, die unter Bezugnahme des Wertzuwachses der Immobilie / des Grundstücks seit dem letzten Verkauf berechnet wird. Für die meisten Käufe bedeutet dies einen Betrag von einigen hundert Euro und wird normalerweise bei Abschluss vom Käufer bezahlt, wenn es nicht vorher andersweitig abgesprochen wurde. Dies wird im Privaten Kaufvertrag festgelegt.

Juristische Gebühren

Die Gebühren des Anwaltes oder des Rechnungsprüfers bestehen meist aus einem nach spanischen Sätzen festgelegten Prozentsatz des Kauf-/Verkaufpreises + MWST. Der genaue Betrag sollte ausgehandelt werden, bevor Sie den Anwalt / den Rechnungsprüfer als Ihren Vertreter engagieren. “Properties International” kann Sie beraten, wie hoch diese anfallenden Kosten sein sollten und wir empfehlen Ihnen gern einen Anwalt oder Rechnungsprüfer, wenn Sie dies möchten.

Notariats-, Grundbuchamt- und “Gestoría”-Gebühren

Dies sind die Gebühren, die sich auf die Bezeugung und die anschliessende Einschreibung Ihrer Eigentumsurkunde beziehen. Die Notariatsgebühren richten sich nach einem gesetzlich festgelegten Tarif und liegen meist zwischen 300 und 1200,-€. Die Gebühren des Grundbuchamtes sind normalerweise um 20% geringer als die Notariatskosten. „Gestorías” sind die offiziellen Vermittler zwischen Einzelpersonen und staatlichen Behörden, wie zum Beispiel das Finanzamt oder das Grundbuchamt. Ihre Gebühren liegen meist um die 300,-€ + MWST. Ihr Vertreter wird mit der “gestoría” Verbindung aufnehmen, bis das Grundbuchamt Ihre Eigentumsurkunde zurückgegeben hat. Wenn Sie bereits ein Rechnungsprüfer vertritt, kann er diese Aufgaben für Sie übernehmen und Sie brauchen keine andere “gestoría“ zu beauftragen