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1. El Proceso de Compra

El proceso de compra de propiedad en Mallorca

En general, hay dos posibles escenarios cuando compra una propiedad en España.

Depósito y Contrato de Reserva

El primer paso para comprar en España es asegurar la propiedad elegida pagando un depósito al vendedor. La propiedad se quita del mercado y se fija un precio durante este periodo de tiempo, normalmente 30 días. Es importante que cuando vean propiedades en España tenga disponibilidad del dinero para el depósito; esté puede ser en efectivo o en cheque (banco Español). Normalmente el depósito requerido para la reserva oscila entre 1.500 y 12.000 euros dependiendo del precio total de la propiedad. En el momento que se paga el depósito se firma un contrato de reserva con las condiciones generales de la compra venta. Es importante saber que el depósito de reserva no se devuelve a no ser que en las condiciones del contrato se especifique alguna cláusula por lo cual se devolvería el depósito.

En Properties International, normalmente, saltamos este paso y vamos directamente a la firma del Contrato Privado de Compra Venta (leer más abajo). Esto es porque intentamos tener un buen contacto con los vendedores y, a no ser que tengan otro comprador, reservan la propiedad para nosotros durante el periodo en que verificamos que la propiedad esta toda en regla.

Contrato Privado de Compra Venta

Una vez que el contrato de reserva ha sido firmado, y el depósito pagado al vendedor, hay un periodo de tiempo acordado en el cual su agente inmobiliario y/o su abogado realizará todas las verificaciones necesarias para comprobar que la propiedad esta libre de cargas, legal, corriente de pagos etc.

Igual que en el Reino Unido, España trabaja con el sistema de Nota Simple Informativa, que informa a su agente inmobiliario y/o abogado de cómo se encuentra en la actualidad la propiedad elegida dando a los compradores una seguridad. En este contrato lo normal es aceptar pagar entre un 10 y un 50 por ciento si se compra una vivienda sobre planos, y un 10 por ciento si es de segunda mano. Después de la firma de este contrato ninguna de las dos partes puede negarse a la resolución del mismo sin indemnización. Normalmente tiene una duración de 90 días antes de completar la compra venta aunque esto es siempre negociable.

Finalización

Formalmente la compra venta se da por terminada cuando las escrituras públicas son firmadas ante Notario y pagada la cantidad requerida a los vendedores por parte de los compradores.

Existen diferentes posibilidades para dicha resolución; la más común es firmar uno mismo. También se pueden otorgar poderes a otra persona de confianza en el caso de que no se pueda venir el mismo día de la firma.

Post Finalización

Su abogado/gestor o su agente inmobiliario le ayudaran en el proceso de pagos de los diferentes impuestos a pagar como por ejemplo la contribución que se paga anualmente. Si la propiedad ha sido comprada sobre planos se debe solicitar los contadores de agua y luz. Conectar estos servicios puede tardar unas 4 semanas, con lo cual, es importante no hacer planes antes en la vivienda.

El Precio Declarado

Es muy común en España poner un precio más bajo en la escritura pública de la propiedad. La diferencia suele ser para los muebles aunque en la realidad los muebles no cuesten tanto. La oficina Española de impuestos ha intentado regular esto asignando un valor fiscal a cada propiedad. Este valor es normalmente inferior al que en realidad se vende.

Esta practica, no recomendado por la inmobiliaria, lo que hace es que ambas partes paguen menos impuestos.

Cuentas Bancarias

Una de las primeras cosas a realizar cuando decide comprar una casa en España es abrir una cuenta bancaria. Cualquiera de los pagos a realizar se hace a través del banco. Existe unos códigos (Swft e Iban) que son necesarios para hacer transacciones desde el extranjero.

Hipotecas

Si necesita dinero para poder comprar la propiedad hay posibilidades de solicitar un préstamo hipotecario en el banco de España o en su país. La diferencia principal en solicitar la hipoteca en su país o en España es el tiempo necesario para ello ya que al comprar se necesita el total del dinero para la finalización de la compra venta. Los bancos en España suelen dejar un 70 % de la tasación hasta 20 años a los no residentes y un 80 % de la tasación hasta un máximo de 30 años a los residentes. Las hipotecas pueden ser de interés fijo o variable y los gastos son de alrededor de un 3 % incluyendo los gastos del registro, notario y comisión para el banco.

Gastos, Honorarios e Impuestos

Como norma general, y para no tener ninguna sorpresa al final, tenemos que añadir un 10 % al precio acordado de compraventa para cubrir los gastos e impuestos que son los siguientes:

• IVA / ITP: el IVA se aplica a las propiedades de nueva construcción / sobre planos y el ITP se aplica sobre las viviendas de “segunda mano”. En ambos casos es un 7 % del precio declarado.
• AJD: solo se paga en las propiedades sobre planos y es de 1 %
• PLUSVALIA: es un impuesto que se paga a las autoridades locales y se calcula sobre el incremento del valor de la propiedad durante el periodo que ha sido comprada hasta que se vuelve vender.
• GASTOS LEGALES: tanto un abogado como un gesto su honorarios suelen ser un tanto por ciento del precio de compra venta más IVA. Se suele acordar los honorarios antes de aceptar su servicio.
• HONORARIOS DE NOTARIO, REGISTRO Y GESTORIA: Los honorarios se calculan según el precio de la vivienda; los gastos del notario oscilan entre 300 € y 1.200 €; los del registro suelen ser un 20 % menos que el Notario. La gestaría es oficialmente su intermediario entre usted y las autoridades españolas y sus honorarios suelen ser unos 300 € más IVA. De todas maneras el banco les retiene una cantidad y cuando les dan las escrituras oficiales les devuelven el dinero restante.